Квартира или вклад: что выгоднее в 2026 году
Со старшим сыном недавно обсуждали, как ему решать квартирный вопрос. Ему 27, есть накопления, есть маленький ребёнок — а значит, есть право на семейную ипотеку под 6%. Казалось бы, чего тут думать: бери и покупай, пока дают.
Но мы всё-таки сели считать. И я, честно говоря, был уверен, что ипотека под 6% разнесёт все остальные варианты. Не разнесла. Получилось интереснее.
Этот разговор — хорошая иллюстрация спора, который в каждой семье начинается примерно одинаково. Один говорит: «Купим — и всё. Будет своё. Никто не выселит, не поднимет аренду, не попросит съехать потому что родственники приехали». Другой отвечает: «А если положить эти деньги на вклад? Проценты сейчас нормальные, можно снимать квартиру и жить на разницу. И свобода, и ликвидность, и никаких ремонтов».
Оба правы. Просто они говорят о разных вещах — о разных видах безопасности. И прежде чем открывать калькулятор, полезно это признать.
Почему этот разговор вообще имеет смысл именно сейчас
В спокойные годы вклады дают 5–7% — чуть выше инфляции, если повезёт. Спор «купить или снимать» решается быстро: копи или бери ипотеку, других вариантов нет.
Но на старте 2026-го ситуация другая. Ключевая ставка ЦБ — 16%. Вклады в крупных банках дают 13–15% годовых. Это много. Это уже не «хоть что-то», а реальные деньги.
При этом жильё дорогое. Вторичка в Москве — около 382 тыс. за метр, в крупных региональных городах — около 147 тыс. Аренда однушки в Москве — 85–100 тыс. в месяц, в регионах — 10–40 тыс.
Получается редкая конфигурация: депозит впервые за долгое время может конкурировать с покупкой не в теории, а на практике. Проценты по вкладу реально могут покрывать аренду — и ещё оставаться.
Что даёт покупка
Главное — стабильность. Аренда всегда условна: хозяин может продать квартиру, поднять цену на 30%, попросить съехать потому что «родственники приезжают». Своя квартира убирает этот слой тревоги. Платёж за собственность не растёт вместе с рынком аренды — растут только коммуналка и налоги, но это другой масштаб.
Ещё — контроль над пространством. Можно делать ремонт, менять планировку, не жить в чужой эстетике «евроремонт 2007». И есть то, что трудно оценить в рублях: ощущение «у меня есть база». Для многих это важнее любых процентов.
Но есть и обратная сторона. Покупая квартиру, вы покупаете актив со сложной ликвидностью. Деньги превращаются в бетон. Если срочно понадобятся — быстро продать сложно, долго и нервно. Это один большой актив в одном городе, в одной юрисдикции. Вклад можно разбить по банкам и валютам, квартиру — нет.
Плюс скрытые расходы: сделка, ремонт, мебель, техника, налоги, обслуживание. Всё это не проценты, но деньги. И риск цены — жильё может не только дорожать, но и стоять на месте годами. Особенно в конкретных районах и домах.
Что даёт вклад плюс аренда
Свобода манёвра. Это не красивые слова — это финансовый инструмент. Захотели переехать в другой город, сменить район, жить ближе к работе — просто переезжаете. Вклад — это «кнопка перемещения». Квартира — якорь.
Ликвидность и простота. Никаких сделок, цепочек, риэлторов, страхов «что там с документами». Нужны деньги — снял, переложил, перераспределил.
По данным Домклик, в 28 из 74 городов России сценарий «продать квартиру и положить на вклад» оказался выгоднее, чем сдавать в аренду. Это не совет, но маркер: идея не безумная.
Минус очевидный: высокие ставки по вкладам не вечны. Сегодня 13–15%, завтра может быть 9–10%. ЦБ планирует снижать ключевую ставку к концу года. Цикл высоких ставок закончится, а аренда останется. И если она растёт быстрее, чем вы успеваете «переложиться» — спокойствие заканчивается.
Ну и жизнь без своего. Можно быть рациональным сколько угодно, но иногда хочется просто забить гвоздь в стену без согласований.
А что с ипотекой под 6%
Семейная ипотека меняет арифметику. Ставка 6% на весь срок, лимит — 12 млн для Москвы, 6 млн для регионов. Нужен ребёнок до 6 лет, или двое детей, или ребёнок-инвалид. С февраля 2026-го — принцип «одна семья — одна ипотека».
Считаем. Квартира 6 млн, первоначальный взнос 20% (1,2 млн), кредит 4,8 млн на 20 лет под 6%. Ежемесячный платёж — около 34 400 руб. За 20 лет выплатите примерно 8,25 млн.
А если те же 6 млн положить на вклад под 13%? После налога получится около 66 тыс. в месяц. Аренда в регионе — 15–25 тыс. Остаётся 40–50 тыс. — больше, чем платёж по ипотеке.
То есть даже льготная ипотека под 6% в чистой математике проигрывает сценарию «вклад + аренда» при текущих ставках. Но ипотека имеет смысл, если нет всей суммы на руках, или хочется жить в своём, или не готовы следить за ставками и перекладываться.
Расчёты на конкретных примерах
Возьмём однокомнатную квартиру 35 м².
Регион. Вторичка 147 тыс. за метр — квартира стоит 5,15 млн. Кладём на вклад под 13,29%. Проценты за год — 684 тыс. Налог на проценты в 2026-м: необлагаемый минимум 160 тыс. (это 1 млн умножить на ключевую ставку 16%), с остатка платим 13% — получается 68 тыс. налога. Чистыми — 616 тыс. в год, или 51 тыс. в месяц.
При аренде 15–25 тыс. остаётся 26–36 тыс. запаса. Сценарий работает уверенно.
Москва. Вторичка 382 тыс. за метр — квартира стоит 13,4 млн. На вкладе под 13,29% это 1,78 млн процентов в год. Минус налог 211 тыс. Чистыми — 1,57 млн в год, или 131 тыс. в месяц.
При аренде 85–100 тыс. остаётся 31–46 тыс. Работает, но уже впритык. Если аренда вырастет или ставки упадут — запас исчезнет.
Ловушка: ставки снизятся
Сейчас вклады дают 13–15%. Но ЦБ планирует снижать ставку — к концу 2026-го прогнозируют 9–12%. Значит, доходность вкладов упадёт до 8–10%, а аренда скорее всего вырастет на 5–15%.
Тот же расчёт при ставке 10%.
Регион: 5,15 млн дадут около 39 тыс. в месяц чистыми. При аренде 20 тыс. остаётся 19 тыс. Всё ещё работает, но запас сократился вдвое.
Москва: 13,4 млн дадут около 98 тыс. в месяц. При аренде 90–100 тыс. — уже в ноль или минус.
Как принимать решение
Сначала — горизонт. Если не знаете, где будете через 2–3 года, бетон обычно проигрывает манёвренности.
Потом — честный бюджет владения. Квартира — это не только цена. Это ремонт, меблировка, расходы на сделку, налоги, обслуживание.
Потом — стресс-тест ставки. Посчитать не только под 13%, но и если станет 9%.
И только потом — ценности. Не «мне страшно», а «что для меня важнее: свобода перемещения или свой дом». Это разные виды безопасности.
Что выбрали мы
Сын взял паузу. При 6% ипотека выглядит привлекательно, но лимит 6 млн в регионе — это не Москва, выбор ограничен. Привязка к месту на 15–20 лет — в 27 лет серьёзное решение. Пока ставки высокие, вклад даёт свободу манёвра.
Его план: зафиксировать часть денег на длинном вкладе под 14–15%, снимать жильё и наблюдать за рынком. Если ставки упадут до 8–9%, а цены скорректируются — тогда покупать.
Не уверен, что это оптимальное решение. Но оно осознанное — а это важнее.
Итог
Идея «положить деньги на вклад и снимать на проценты» в 2026 году — не блажь. Это результат редкой конфигурации: высокие ставки и высокая стоимость жилья. В регионах она работает почти по учебнику, в Москве — тоже может, но на грани, и там решает уже не математика, а стиль жизни.
Покупка — ставка на стабильность и контроль. Вклад плюс аренда — ставка на ликвидность и право быстро менять траекторию.
Самое честное название этого спора — не «что выгоднее», а «какую свободу мы покупаем».